Investir dans l’Immobilier autrement

Connaissez-vous réellement les avantages de la location meublée ?

L’investissement dans l’immobilier est une valeur refuge, et vous permet grâce au crédit de vous constituer un patrimoine à moindre coût.
Cependant la fiscalité sur les revenus fonciers devient de plus en plus dissuasive : 15.50% CSG/CRDS + Impôt sur le Revenu (Tranche Marginale d’imposition). Afin d’y échapper beaucoup utilise la location meublée.
Dans la majorité des cas, la location meublée vous permet de diminuer voire d’annuler totalement la fiscalité de vos revenus locatifs. (Voir exemple chiffré ci après).
De plus le rendement locatif brut, de la location meublée est généralement plus élevé, que la location nue, mais la location meublée est plus adaptée aux petites surfaces.
 
 

A qui s’adresse la Location Meublée ?

Elle s’adresse à tout ceux qui possèdent déjà des biens loués nus, et qui souhaitent optimiser leur fiscalité sans avoir à vendre leurs biens, ou à ceux qui souhaitent développer leur patrimoine en investissant dans la pierre.

Cependant il faut privilégier les studios, T1 et T2 qui sont au cœur de la demande locative en meublée, au-delà vous risquez de ne pas trouver de locataire.
 
 

La location meublée Concrètement ?

Pour louer un appartement en meublé, il faut vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée et dans certains cas obtenir certaines autorisations (Location meublée de courte durée par exemple).
 
Nous contacter pour plus de précisions, et les modalités pratiques.
 
Il vous suffit ensuite de meubler votre bien locatif (Lit, Frigo, plaques de cuisson, canapé, table chaises…), de remplir une déclaration de début d’activité (Formulaire P0) et de rédiger un bail propre à la location meublée.
Ensuite vous devrez tenir une comptabilité et chaque année fournir une déclaration 2031 et 2033 aux impôts.
 
 

Optimisation de la fiscalité en Location meublée

La location meublée professionnelle (LMP) ou location meublée non professionnelle (LMNP), est un dispositif comptable qui existe depuis plus d’une 30aine d’année, et qui vous permet d’optimiser la fiscalité sur vos revenus locatifs grâce au mécanisme de l’amortissement.
Cette notion d’amortissement vous permet de rajouter une charge dans votre déclaration, alors que vous ne la payez pas, diminuant ainsi le revenu que vous déclarer, et vos impôts.
 
Exemple : un Appartement à 100 000 € amortit sur 25 ans, vous permettra de passer une charge « fictive » de 4 000 € par an pendant 25 ans.
 
Car contrairement à la location nue qui vous classe dans la catégorie des revenus fonciers (Déclaration 2044 à remplir), la location meublée dépend du régime des BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux, déclaration 2031 et 2033 à remplir), ce qui vous permet d’amortir votre bien.
 
 

Exemple Chiffré de Location Meublée

Achat Appartement sans crédit 100 000 € et mobilier pour 5 000 €
Loyer Annuel : 5 000 €
Charges Locatives (Assurance, Régie, Copro) 15% du loyer : 750 €
Taxe Foncière et CET (Anciennement la Taxe Professionnelle) : 1 000 €
Amortissement du bien à 3%  : 3 000 €
Amortissement Mobilier à 10% : 1 000 €
Pour simplifier l’exemple, le bien est financer sans crédit, il n’y a donc pas d’intérêts d’emprunt à déduire.

Charges Produits
Chg locative : 750 € Loyers : 5 000 €
Taxes Foncières et CET : 1 000 €
Amortissement du bien : 3 000 €
Amortissement du mobilier : 500 €
Total des charges : 5 250 € Total des Produits : 5 000 €
Deficit : – 250 €

L’opération vous génère un déficit de 250 €, par conséquent vous ne payer pas de CSG/CRDS (15.50%), ni d’impôt sur le revenus.
De plus ce déficit dans le cadre du LMNP, est mis en réserve et viendra éponger de futurs revenus positifs.
Dans notre exemple vous ne payez pas d’impôt sur cette opération pendant 20 ans et pourtant vous disposez de revenus complémentaires nets de : 5 000 € (Loyers) – 750 € (Chg Locatives) – 1 000 € (Taxes Foncières CET) = 3 250 € Net

Contrairement à la location nue, qui en prenant le même exemple vous génère un revenu complémentaire net de 1 772 €
 

Charges Produits
Chg locative : 750 € Loyers : 5 000 €
Taxes Foncières et CET : 1 000 €
Total des charges : 1 750 € Total des Produits : 5 000 €
Bénéfice : 3 250 €

Le bénéfice de 3 250 € est ensuite taxé à 15.50% CSG/CRDS + 30% (Tranche Marginale d’imposition dans notre exemple) : soit 1 478 € d’impôts supplémentaires.
 
Soit un revenu complémentaire net de : 3 250 € – 1 478 € = 1 772 €
 
La location meublée vous offre un gros avantage en matière fiscale, pour très peu de contraintes :
Vous devez simplement tenir une comptabilité, remplir chaque année une déclaration 2031 et 2033, et utiliser des baux spécifiques à la location meublée dont la durée est au maximum de 12 mois, contrairement aux baux en location nue qui sont de 3 ans.
 
Vous pouvez me contacter pour en savoir plus au 04 27 01 78 03 ou par mail contact@slpfinance.fr